Theo số liệu nghiên cứu thị trường mới nhất của Quốc Hùng Team thì phân khúc bất động sản truyền thống tại Đà Nẵng đang mất dần ưu thế, thay vào đó là những sản phẩm bất động sản có thể cho thuê được.
Đất nền mất dần ưu thế
Thông tin từ Quốc Hùng Team cho thấy, hoạt động BĐS trong 8 tháng qua ở Đà Nẵng không có những biến động phức tạp. Chúng tôi khẳng định, nơi đây đang hiện hữu những cơ hội kinh doanh tốt hơn, song không hề xác lập đó là những cơ hội tốt từ mảng đầu tư nào.
Cụ thể, phân khúc bình dân ghi nhận số lượng căn bán nhiều nhất (chiếm 45,8%), tiếp theo là phân phúc trung cấp (36,3%) và cao cấp (17,9%). Phân khúc bình dân có tỷ lệ bán cao do giao dịch thành công nhiều , do đó tỷ lệ bán trung bình ở phân khúc này tăng từ 63,5% trong năm 2015 lên 87,6% trong quý khảo sát.
Tổng nguồn cung căn hộ khách sạn tăng lên 3.084 căn, trong đó phân khúc cao cấp chiếm tỷ trọng cao nhất 76%, tiếp theo là phân khúc trung cấp (16%) và phân khúc hạng sang (9%).
Những báo cáo gần đây của Quốc Hùng Team cũng chỉ miêu tả tốt về xu hướng tiêu thụ sản phẩm, nhà ở thương mại, một số tín hiệu khác về BĐS cho thuê văn phòng với con số xê dịch chưa đến 20% tại Đà Nẵng. Trong khi đó, đất nền – một trong những lợi thế và được quan tâm ở Đà Nẵng, lại không thấy nêu lên những tín hiệu tích cực nào.
Việc thanh khoản cho các dự án đất cũng khá thuận lợi, ở cả 2 dạng là thanh toán ngay để hưởng ưu đãi và mua trả chậm, có vay từ các ngân hàng theo các chính sách hỗ trợ lãi suất đến 10 năm. Đại diện sàn BĐS Bách Đạt (Đà Nẵng) tiết lộ, không có nhiều nhà đầu tư lướt sóng vì thật ra đất ở Đà Nẵng có mức lãi không cao và cũng chỉ còn ít cơ hội khai thác.Theo đánh giá của Quốc Hùng Team, số dự án đất nền công khai mở bán không nhiều như những năm trước, song sức hấp thụ rất tốt bởi phần lớn là đất thật. Có nhiều dự án vừa mở bán lập tức bán hết ngay.
Nhưng theo ghi nhận từ các sàn giao dịch trên địa bàn Đà Nẵng, phần lớn người dân Đà Nẵng và khu vực vẫn rất quan tâm về đất nền. Thực tế, có khá nhiều giao dịch ở khu vực trung tâm và vùng nam Cẩm Lệ, bắc Liên Chiểu vẫn liên tục diễn ra trong các tháng vừa qua tiêu biểu là dự án Phú Gia Compound nằm tại ngay trung tâm thành phố. Thậm chí, một số vị trí đất nền thuộc các dự án mới khai thác dọc bờ sông Hàn (phía nam chân cầu Rồng) hay Bắc Sơn (Hòa Khánh – Cẩm Lệ)… đã có mức tăng giá cao, một số nơi giá đất nền tăng trên 50%. Khu vực trung tâm Đà Nẵng cũng chuyển dịch giá đất nền lên từ 20 – 30%, vì lượng đất khai thác còn lại không đủ cung ứng nhu cầu thị trường.
Tương tự, báo cáo hàng quý của Quốc Hùng Team liên tiếp trong 3 phiên thông tin vừa qua cũng “bỏ lơ” về chỉ số tiêu thụ đất nền Đà Nẵng. Theo lý giải từ các nhà chuyên môn, do địa phương không có nhiều thay đổi trong chính sách và giá trị đất nền, nên các nghiên cứu không thể tập trung vào đó.
Vì thế, điểm nhấn đáng lưu tâm cho BĐS Đà Nẵng 3 quý qua vẫn tựu trung về cơ hội cho đất nền phát triển, song gần như thiếu sự kiểm soát toàn cục của các cơ quan chức năng và sự can thiệp của các nhà đầu tư lớn. Đa số các giao dịch đều đến từ các sàn giao dịch nhỏ, với các vị trí đất nền khai thác chia lô chỉ khoảng 100 m2 dùng vào xây dựng nhà ở.
Những dự án khủng bị bỏ ngõ
Trái với hiện trạng giao dịch không chính thức diễn ra ở các sàn và nhà đầu tư nhỏ, những dự án mở bán đầu tư vào dự án lớn lại được truyền thông khá kỹ nhưng có vẻ chậm chuyển biến.
Thông tin chủ yếu được đưa ra là các dự án đang ở giai đoạn đầu khai thác, dự kiến mở bán trong thời gian tới. Đây là mảng “sôi động” nhất Đà Nẵng với nhiều dự án BĐS du lịch ven biển và dự án BĐS trung tâm thành phố giá trị đầu tư không quá lớn, điển hình như dự án Cocobay (Empire – tập đoàn Thành Đô) hay Ariyana (Furama Resort – tập đoàn Sovico), dự án Phú Gia Compound Đà Nẵng,…
Phối cảnh dự án khu đô thị Thủy Tú của Golden Hill.
Một số dự án tương quan nhưng nằm ở trung tâm Đà Nẵng cũng được thị trường theo dõi tích cực. Có vẻ như phân khúc đầu tư này khá hấp dẫn khi liên tục được nhiều đơn vị truyền thông và đại lý kinh doanh quan tâm.
Đi kèm các dự án này là số dự án “cũ” đã khai thác từ lâu nhưng chưa thật sự hiệu quả. Trong đó, một số dự án được xem là có chính quyền Đà Nẵng hỗ trợ thúc đẩy, đơn cử như Golden Hills (Trung Nam Group), Cavital, FPT City (Thuận Phước),… đang tiến hành mở bán liên tục hoặc triển khai cầm chừng nhằm mục đích tìm cơ hội mua bán và sáp nhập mới…
Xen kẽ với các dự án này, không ít dự án tại trung tâm Đà Nẵng đã được báo chí đề cập mạnh mẽ nhiều năm qua như Đông Á, Viễn Đông, Vũ Châu Long…, cho đến nay vẫn “bình chân như vại”. Theo lý giải của cơ quan quản lý chức năng, các dự án này đã thật sự mất khả năng thanh khoản từ các nhà đầu tư, giờ chỉ có thể tạm giữ nguyên hiện trạng theo luật cho phép, trong khi tìm kiếm những nhà đầu tư mới.
Chính vì thế, thị trường BĐS Đà Nẵng 8 tháng qua vẫn tiếp tục là những câu hỏi bỏ ngỏ về sự chây ỳ ở các dự án cũ nhưng to, về cơ hội vượt lên ở các dự án mới nhưng nhỏ, sự thiếu vắng thông tin ở các phân khúc nhà ở có nhu cầu và sự rầm rộ, phô trương ở những dự án vẫn còn trong tầm ngắm!
